บทคัดย่อ (THAI) :
การศึกษาครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาและการวิเคราะห์ปัจจัยต่อผลการดำเนินการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ศึกษาปัญหาอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ผู้วิจัยเลือกใช้วิธีการวิจัยเชิงคุณภาพ โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์เชิงลึก ผู้ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ในอำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ จำนวน 8 ราย ที่มีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงสุดในอำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ดังนี้ กลุ่มบริษัท ตนานุวัฒน์ จำกัด บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด และกลุ่มบริษัทย่อย บริษัท นอร์ทโฮมจำกัด, บริษัท อรสิรินกรุ๊ป จำกัด, บริษัท อรสิริน พร็อพเพอร์จำกัด, บริษัท ไวซ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และ บริษัทนอร์ทโฮม พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และ กลุ่มบริษัทกุลพันธ์วิลล์ ผลการศึกษาพบว่า ปัจจัยพื้นฐานที่มีผลต่อการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่นั้น ได้แก่ 1) ปัจจัยทางด้านราคา ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราเงินเฟ้อ มีผลต่อการตัดสินใจลงทุนในรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ 2) ปัจจัยแหล่งเงินทุนที่มีดอกเบี้ยต่ำ การเจรจาต่อรองกับสถาบันการเงิน หรือการขายหุ้นกู้ และการร่วมลงทุนกับต่างชาติ 3) ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์ เช่น รูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ ลักษณะสภาพแวดล้อม การออกแบบ โครงการหมู่บ้าน คอนโดมิเนียม ตลาด หรือการลงทุนช็อปปิ้งมอลล์ บิสสิเนทปาร์ค ให้สอดคล้องกับปัจจุบัน การใช้ชีวิตหรือการพัฒนาพร้อมกับแผนที่ทางภาครัฐได้พัฒนาเกี่ยวทางด้านสาธารณูปโภค 4) ปัจจัยทางด้านกายภาพ เชียงใหม่เป็นเมืองที่มีวัฒนธรรมเก่าแก่ มีย่านชุมชนเก่าแก่ เป็นเมืองท่องเที่ยว มีเขตพื้นที่เมือง การลงทุนจึงต้องศึกษาเพื่อให้สอดคล้องกับวัฒนธรรม สำหรับการศึกษาอุปสรรคในการลงทุนทางด้านอสังหริมทรัพย์ ได้แก่ การพิจารณาถึง 1) เศรษฐกิจของประเทศ อัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย 2) ปัจจัยความเสี่ยงของกำลังซื้อ 3) ด้านกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผลจากการศึกษานี้ได้ครอบคลุม แนวทางการลงทุน การศึกษาพฤติกรรมของผู้บริโภคการพัฒนาตามเทคโนโลยี และ ปัจจัยต่างๆ เพื่อเป็นแนวทางการพัฒนา รูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาพื้นที่โดยรอบเพื่อให้เติบโตและยั่งยืนไปด้วยกัน กับอสังหาริมทรัพย์ในเมืองเชียงใหม่
Abstract :
The goal of this research is to investigate and analyze the factors toward outcomes of real estate business operations, as well as to investigate problems and obstacles in real estate business operations in Mueng Chiang Mai District, Chiang Mai Province. The researcher chose a qualitative research method based on in-depth interviews with eight real estate investors in Mueang Chiang Mai District, Chiang Mai Province, with the highest market share as follows: Tananuwat Group Co., Ltd., Ornsirin Holding Co., Ltd., and its subsidiaries, North Home Co., Ltd., Ornsirin Propper Co., Limited., Wise Property Co., Ltd., and North Home Property Co., Ltd. The findings revealed that the following fundamental factors influence real estate business in Chiang Mai Province:1) Price factors, such as land prices, construction material prices, and inflation, which influence investment decisions in the form of various types of real estate. 2) A low-interest funding factor, negotiations with financial institutions, bond sales, and joint ventures with foreigners 3) Product factors such as real estate form, environment, design, village project, condominium, market or shopping mall investment Business Park to be in line with current lifestyle or development, including maps initiated by the government in relation to public utilities 4) Physical factors since Chiang Mai is a city with an old culture, it has an old community as well as a tourist city with an urban area. As a result, in order to be consistent with the culture, the investment must be studied. The investigation of barriers to real estate investment includes 1) The country's economy, inflation, and interest rates. 2) Purchase power risk factors 3) Various legal aspects of real estate. The findings of this study included investment guidelines, a study of consumer behavior, technological development, and various factors as a guideline for the development of real estate styles, as well as the development of the surrounding area for growth and sustainability in conjunction with Chiang Mai real estate.